Инструкция: обговариваем обеспечительный платеж в договоре аренды

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Инструкция: обговариваем обеспечительный платеж в договоре аренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Обеспечительный платеж отражается в бухучете обеих сторон, если они ведут учетные операции. До использования или возврата обеспечение фиксируется на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» как дебиторская задолженность у арендатора и кредиторская — у арендодателя.

Бухгалтерский и налоговый учет

Обеспечительный платеж отражают и на забалансе. Арендатор задействует счет 009 «Обеспечения выданные», а арендодатель — 008 «Обеспечения полученные». Вот как оформить гарантию по соглашению аренды в бухгалтерском учете:

Проводка	Операция
ДТ 76 КТ 51	Арендодатель получил гарантийную сумму
ДТ 51 КТ 76	Арендодатель вернул деньги арендатору
ДТ 91 КТ 76	Арендодатель удержал средства в качестве покрытия ущерба
	Арендодатель использовал гарантию как арендный взнос:
ДТ 20 КТ 60	Отражена стоимость арендной платы
ДТ 19 КТ 60	Начислен налог на добавленную стоимость
ДТ 60 КТ 76	Обеспечение зачли как арендный взнос

Откажется от договора в одностороннем порядке или изменит его условия

Часто обеспечительный платеж используют, чтобы обеспечить плату за односторонний отказ от исполнения обязательств или изменение условий. Например, арендатор требовал от контрагента вернуть обеспечительный взнос, который внес по двум договорам аренды. Две инстанции посчитали требования обоснованными.

Арендодатель настаивал, что удержал взнос правомерно. Он указал, что один договор допускал удержание в случае досрочного расторжения договора по требованию арендатора, а второй — при несвоевременном уведомлении со стороны арендатора о досрочном расторжении договора по его инициативе.

Кассация направила дело на новое рассмотрение. В ходе повторного разбирательства первая инстанция признала поведение арендодателя законным и в иске отказала. Суд указал, что при отказе от договоров арендатор, который понимал значение своих действий, согласился с соответствующей компенсацией арендодателю.

Апелляция решение суда первой инстанции поддержала. По ее мнению, если истец подписал договоры и не исключил из них пункты о праве арендодателя удержать обеспечительный взнос, значит, он принял эти условия и не может в одностороннем порядке отказаться их исполнять.

Похожее дело Верховный суд включил в Обзор практики. Суд рассматривал вопрос, вправе ли арендодатель удерживать задаток, если арендатор немотивированно отказывается исполнять договор.

Высшая инстанция сформулировала универсальный вывод. В договоре аренды можно предусмотреть сумму компенсации, которую выплачивают стороне, если вторая в одностороннем порядке отказывается исполнять договор.

Вносим обеспечительный платеж по предварительному договору

Если обеспечение вносится по предварительному договору, что зачет сумм задатка (обеспечительного платежа) в счет оплата не может производится ранее заключения основного договора. Но Минфин России все равно считает, что с таких сумм следует уплачивать НДС в том налоговом периоде, в котором задаток получен (Письмо Минфина России от 02.02.2011 № 03-07-11/25). То есть, руководствуясь позицией Минфина России, в момент получения такого обеспечения следует исчислить и уплатить НДС, а при возврате суммы обеспечения принять ранее уплаченный НДС к вычету (п. 5 ст. 171, п. 4 ст. 172 НК РФ). И если по условиям договора задаток засчитывается в счет платежей по основному договору, то следует ожидать возникновения спора с проверяющими. Перспективы его выиграть невысоки.

Ситуация #5. Обеспечительный платеж является одновременно и авансовым

При таких формулировках договора арбитры ФАС Поволжского округа пришли к выводу, что обеспечительный платеж является одновременно и авансовым платежом в счет будущих платежей по основному договору. И судьи Верховного суда РФ их поддержали (Постановление ФАС Поволжского округа от 24.03.2011 по делу N А12-16130/2010 (Определение ВАС РФ от 08.07.2011 N ВАС-8319/11). Аналогичные выводы содержатся в Постановлении ФАС Московского округа от 19.01.2011 № КА-А40/16964-10.

Как указать платеж в договоре?

Во время составления соглашения об аренде используется стандартная форма документа. Допускается двумя сторонами вносить в него свои поправки и пункты. Образец договора аренды можно изучить ниже.

Если применяется владельцем недвижимости обеспечительный платеж, то вносится информация в соглашение:

• размер данного платежа, причем обычно для этого используется тройной размер месячной платы за недвижимость;
• указывается срок, в течение которого арендатор должен передать в наличном виде или с помощью банковского перевода деньги арендодателю;
• прописывается, что за счет полученных средств владелец недвижимости может покрывать убытки, возникшие по вине арендодателя, причем дополнительно в договоре уделяется много внимания перечислению этих возможных убытков;
• приводится информация о том, что после расторжения договора осматривается объект владельцем, после чего принимается решение о возврате полученной суммы, если отсутствуют нарушения целостности недвижимости;
• перечисляются случаи, когда арендодатель может воспользоваться этим средствами;
• приводится возможность для пополнения или уменьшения этой суммы при разных обстоятельствах;
• указывается срок возврата средств при расторжении контракта.

За счет такого платежа обеспечивается защита имущества, принадлежащего арендодателю. Сами арендаторы негативно относятся к обеспечительному платежу в договоре аренды, так как они замораживают за счет него значительную денежную сумму, которой не смогут воспользоваться в течение длительного срока.

Нередко вовсе возникают проблемы с возвратом платежа, так как арендодатель выдумывает разные проблемы и нарушения договора, за счет которых оставляет себе средства. В этом случае возникающие разногласия придется решать через суд.

Когда целесообразно пользоваться?

Образец договора аренды позволяет каждому арендодателю правильно составить соглашение с арендаторами. В нем отсутствуют данные о страховом депозите, но такие пункты могут вноситься непосредственным владельцем имущества при необходимости. Наиболее часто обеспечительный платеж в договоре аренды используется в таких ситуациях:

• составляется соглашение в отношении дорогостоящей недвижимости, которая передается арендаторам совместно с мебелью, бытовой или офисной техникой и другими предметами, которые могут быть разрушены пользователями;
• владелец объекта сомневается в честности и ответственности арендатора, поэтому такой платеж выступает в качестве гарантии того, что ежемесячно будут перечисляться платежи за использование объекта по назначению;
• формируется арендный договор на длительный срок.

Возможность использования такого платежа оговаривается двумя сторонами. Нередко арендаторы не соглашаются с передачей крупной суммы средств, поэтому не подписывают соглашение.

Обеспечительный платеж в гражданском праве (ГК РФ)

Понятие «обеспечительный платеж» было введено в Гражданский кодекс РФ в марте 2015 года законом «О внесении изменений…» от 08.03.2015 № 42-ФЗ. До этого оно нигде не толковалось, хотя на практике этот финансовый инструмент довольно активно использовался в виде обеспечительного/страхового депозита или гарантийного взноса/платежа и признавался судами законным видом обеспечения (см., например, постановление Арбитражного суда Московского округа от 02.02.2015 по делу № А41-25273/14).

Теперь из § 8 гл. 23 ГК РФ, начавшего свое действие с 01.06.2015, становится понятно, что обеспечительный платеж:

• является мерой обеспечения исполнения обязательства должником;
• может возникнуть только в денежных обязательствах, в т. ч. из обязанности оплатить неустойку и возмещение убытков;
• вносится одной стороной в пользу другой;
• выражается в деньгах, ценных бумагах или вещах, имеющих родовые признаки;
• используется в настоящих и будущих договорах;
• засчитывается в счет исполнения обязательства;
• должен быть возвращен внесшему его лицу, если событие, указанное в договоре, не наступило.

Понятия и условия соглашения об обеспечительном платеже, образец договора

О форме, понятии и условиях соглашения об обеспечительном платеже законодатель ничего не сказал. Эти моменты, скорее всего, будут разъяснены судами.

Однако, исходя из сложившейся российской практики документооборота, полагаем, что такое соглашение может быть заключено в виде отдельного документа, который:

• оформляется письменно, если основное обязательство должно быть заключено письменно в силу закона;
• содержит ссылку на основной договор либо само обязательство и условия, при которых кредитор может удовлетворить свои интересы за счет внесенных средств;
• включает информацию о сумме обеспечительного платежа, возможности довнесения и частичном либо полном снятии средств до исполнения должником своих обязательств;
• определяет возможность (или ее отсутствие) начисления процентов на сумму обеспечительного платежа;
• устанавливает срок действия, равный сроку действия основного договора.

Понятие обеспечительного (гарантийного) платежа

Для арендодателя важно сохранить свое имущество в надлежащем виде и своевременно получать средства за использования помещения. Чтобы обезопасить себя от возникновения неприятных ситуаций в отношениях с арендатором, стоит включить пункт о внесении обеспечительного платежа. Он является гарантом исполнения обязательств съемщика, поможет решить проблемы по окончании договора или в случае его преждевременного расторжения.

Обеспечительный платеж предусмотрен ст. 381.1 ГК РФ. Он представляет собой сумму обеспечения, которую одна сторона договора (в нашем случае – арендатор) заранее вносит на счет другой стороны (арендодателя).

Эта сумма нужна для того, чтобы гарантировать: даже если арендатор откажется компенсировать убытки, которые возникли из-за ненадлежащего исполнения своих обязательств – они все равно будут возмещены именно за счет заранее предоставленных арендодателю денег.

В каких случаях происходит возврат обеспечительного платежа

Обе стороны должны самостоятельно предусмотреть вариации использования гарантийного депозита. Опираясь в суждениях на Гражданский Кодекс РФ (пункт 2 статья 381.1): возврат страхового взноса исполняется субъектом, в пользу которого он перечислялся. Но с условием, что ситуации, с которыми сопряжены меры, не наступили.

Пример: предусмотрели, что страховой депозит должен покрыть расходы на ремонт в случае, если арендатор нанесёт ущерб помещению. Но в момент прекращения договора состояние помещения соответствовало первоначальному. В этом случае обеспечительный платёж необходимо вернуть арендатору.

Важно: при составлении договора тщательно опишите состояния помещений (пол, стены, потолок, окна, двери, проводка…) в акте приема-передачи. Подпишите его в двух экземплярах. Один оставьте себе.

Желательно провести фото или видеосъемку состояния помещения – они помогут при спорных вопросах.

Обеспечительный депозит, согласно действующему закону, возвращается при прекращении обеспечительного обязательства.

Общие положения об обеспечительных платежах

В ст. 381.1–381.2 ГК определены ключевые характеристики этого способа принуждения контрагентов к исполнению своих обязанностей, в частности:

1. Он заключается в передаче одним из контрагентов второму определенной суммы денег, ценных бумаг либо вещей, не носящих индивидуально-определенного характера. Переданный объект при наступлении предусмотренных соглашением ситуаций принимается второй стороной взамен исполнения должником обязательства.
2. Этим способом обеспечиваются:
   • обязательства сделки, по которой сторона должна произвести выплату при наступлении определенного обстоятельства. При этом наступление обстоятельства должно носить вероятностный характер и предусматриваться законом. Оно может быть связано с инфляцией, повышением/снижением цены на ценные бумаги или товары, курсом ценных бумаг и т. д. (ч. 2 ст. 1062 ГК);
   • денежные обязательства (по общему правилу), включая неустойку и компенсацию убытков (например, обязательство покупателя оплатить поставленный товар).
3. Обязанность внести обеспечение возникает только в случае, если это предусмотрено сделкой.
4. Платежом можно обеспечить исполнение будущего обязательства.
5. На средства, внесенные в качестве обеспечения, не могут начисляться проценты за использование.

Как в арендном соглашении сформулировать условие об обеспечительном платеже?

Разобравшись, что такое обеспечительные платежи по договору аренды, и решив использовать такой способ, стороны должны верно сформулировать условия его применения. Ведь недостаточно просто указать в тексте сделки, что исполнение обязательств по договору гарантируется обеспечительным платежом.

Для согласования этого условия стоит оговорить:

1. Непосредственно факт применения такого способа, а также список обстоятельств, при наступлении которых платеж может быть засчитан взамен исполнения обязанности. Например, договор может содержать условие наподобие следующего: «Если арендатор не внес в установленный настоящим договором срок сумму ежемесячного арендного платежа на счет арендодателя, арендодатель вправе получить сумму задолженности из средств, внесенных в качестве обеспечительного платежа».
2. Размер и форму обеспечения. Если решено использовать денежные расчеты, необходимо оговорить конкретную сумму или способ ее определения. Например, обеспечение может быть установлено в размере величины арендной платы за определенный период. Размер платежа может быть выражен в рублях или рублевом эквиваленте иностранной валюты на день платежа или иную дату, установленную договором (ст. 317 ГК).

   Если принято решение об использовании неденежной формы, то по аналогии с нормами ГК о купле-продаже необходимо согласовать условия (ст. 455 ГК):

   • о наименовании подлежащих передаче родовых вещей;
   • их количестве.
3. Срок внесения обеспечения. Если контрагенты не оговорят его, он будет определен моментом востребования, то есть передачу платежа, согласно ч. 2 ст. 314 ГК, потребуется осуществить в 7-дневный срок, исчисляемый с момента заявления стороной такого требования. При этом сторона, обязанная внести обеспечение, может потребовать от контрагента принять исполнение, если последний в разумный срок не потребовал внести обеспечительный платеж. Обычно же в связи с заинтересованностью сторон в получении обеспечения на внесение платежа отводится 2-3 банковских дня.

Удержание обеспечения

До включения в ГК норм о денежном или вещном обеспечении факт невозврата платежа иногда именовали удержанием, что порождало некую коллизию с нормами ст. 359–360 ГК, регулирующими одноименную гарантию исполнения сторонами своих обязанностей — удержание вещи. Позже ФАС Московского округа отметил, что критерием разграничения обеспечительного платежа (в судебном акте он именовался страховым депозитом) и удержания вещи является предмет. Удержанию подлежат исключительно вещи, а не денежные средства (постановление от 15.06.2011 № КГ-А40/5516-11).

С 2015 года граница между этими способами снова размылась, поскольку законодательно была закреплена норма, согласно которой обеспечение может быть выражено в предоставлении вещей (кроме индивидуально-определенных). Теперь, если в арендное соглашение включить указание на возможность удержания стороной вещи, предоставленной контрагенту в качестве обеспечения, может возникнуть спор касательно выбранного сторонами способа обеспечения исполнения обязанностей. Для недопущения возможных разногласий по этому поводу рекомендуется при согласовании условий сделки использовать верную терминологию, т. к. обеспечение не удерживается, а засчитывается в счет исполнения обязательств.

Включать в договор аренды все перечисленные условия, касающиеся платежа, в обеспечение исполнения обязанностей необязательно. С содержащим верно сформулированные условия об обеспечительном платеже в договоре аренды образцом вы можете ознакомиться на нашем сайте.

Скачать образец

Компенсационная функция такого платежа

Обеспечительный платеж, как было установлено ранее, это передача реальных денежных сумм или ценных бумаг, которые могут быть переведены в собственность добросовестного участника сделки в качестве погашения возможных убытков.

Исходя из этого, обеспечительный взнос может выступать только в качестве компенсации возможных убытков, которые наступят в случае невыполнения сделки.

На практике различают две компенсационные функции:

1. Покрытие возможных убытков одной из сторон договора, которой переданы такие денежные средства. Яркий пример: арендные правоотношения, при которых арендатор повредит имущество арендодателя. Тогда последний может использовать обеспечительный взнос для восстановления имущества.
2. Покрытие убытков той стороне, которая передала средства кредитору. Это случай, при котором сделка произошла, но средства находились в свободном обороте кредитора, и он ими пользовался для получения прибыли. Но такой вид правоотношений еще не распространен.

Отличия обеспечительного платежа от других способов обеспечения исполнения

Обеспечительный платеж имеет ярко выраженные отличия от других способов обеспечения исполнения обязательств:

1. В отличие от неустойки обеспечительный платеж не может служить санкцией за некачественное исполнение договора, но может покрыть начисленные пени и штрафы.
2. Обеспечительный платеж может находиться только в руках кредитора, а залог остается у должника либо передается залогодержателю. При этом последний несет полную ответственность за сохранность предмета залога.
3. Задаток защищает интересы сразу 2 сторон, а при заключении основного договора внесенная сумма входит в общую сумму платежа. Обеспечительный платеж защищает интересы кредитора и при его неиспользовании возвращается должнику.
4. От аванса обеспечительный платеж отличается тем, что использование последнего зависит от событий, которые только могут возникнуть, в то время как аванс вносится по уже возникшему обязательству.
5. Гарантийное удержание происходит после фактического нарушения договора, обеспечительный же платеж вносится заранее.

Похожие записи:

• Добавка детям войны к дню победы в Иркутске 2023 году
• Увольнение пропавшего сотрудника
• Как правильно купить транспортное средство, которое находится в залоге банка?